Como funciona um contrato de empreitada

Atualizado: 9 de nov. de 2021






Com o crescente mercado imobiliário, empreitadas têm se tornado cada vez mais interessantes como investimentos. Um contrato de empreitada bem elaborado pode fazer a diferença no desenvolvimento de uma obra

O contrato de empreitada é um modelo contratual clássico na construção civil que compreende basicamente na obrigação de requisitar do contratante e na obrigação de entregar do contratado. Ainda é largamente utilizado tanto por empresas e pessoas físicas que querem construir um imóvel, e também pelos setores estatais na construção de obras públicas, por exemplo.

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As possibilidades são inúmeras dentro da construção civil. Apenas em Porto Alegre, cerca de 4% de todos os empregos são decorrentes desta área e o crescimento pós-pandemia pode aumentar ainda mais a demanda por novos empreendimentos de engenharia civil.

Quais são as regras em um contrato de empreitada

O contrato de empreitada obriga o contratado a não apenas dar o imóvel conforme os requisitos predefinidos, como também produzi-lo, ainda que com o auxílio e materiais de terceiros.

Inicialmente é importante destacar qual será a forma de pagamento da obra, visto que é possível ser referente ao valor global ou mediante marcadores de comprimento ao longo do processo de construção. O primeiro é mais utilizado para obras menores, enquanto o segundo para maiores e mais complexas.

Também é imprescindível definir, desde o início, se o trabalho a ser realizado será apenas de procedimento ou também incluirá os materiais necessários, porque, caso não incluam-se os materiais, devem estes ficar definidos sob responsabilidade de algum dos contratantes ou outros agentes econômicos envolvidos.

As formas de contrato de uma empreitada

Além desses critérios, deve ser avaliada a possibilidade da contratação de outra empresa para a realização da obra, a chamada subempreitada. Contratualmente, se não há previsão expressa de proibição ou permissão, considera-se permitida a subempreitada. Essa análise inicial é feita para que se determinem as responsabilidades e obrigações contratuais e jurídicas de cada envolvido.

Empreitada de lavor e empreitada mista

Em casos de empreitadas de lavor, portanto as que envolvem apenas o procedimento e não os materiais, a responsabilidade da empreiteira se resume ao seu trabalho e não à qualidade, usabilidade ou disponibilidade dos materiais oferecidos pela contratante. Por outro lado, em caso de uma empreitada mista, na qual há o fornecimento da mão de obra e dos materiais, há responsabilidade da empreiteira sobre todo o procedimento adotado.

Contrato de empreitada global ou contrato de empreitada por medida?

Se tratando de valores, o preço global é um único pagamento pela obra inteira com valor fixado antes do início da operação. Como o próprio nome afirma, a empreitada de preço global sempre será mista, englobando mão de obra e materiais. Ainda que se trate de um pagamento pelo custo total, pode estar previsto no contrato uma cláusula de reajuste, a fim de acertar o valor conforme novas informações e demandas forem surgindo (não se confundindo com correção monetária).

Quando a obra a ser produzida for de alta complexidade e com a possibilidade de diversos checkpoints ao longo da construção, a empreitada por medida é comumente a mais utilizada. Ela permite que pagamentos menores sejam feitos conforme cada momento concluído do serviço seja realizado, conforme critérios objetivos e subjetivos de avaliação preestabelecidos.

Rescisão de contrato de empreitada

É importante ressaltar que, nesse caso, a cada checkpoint entregue e aceito pelo contratante, a responsabilidade passa a ser dele e não mais do contratado, visto que foi aceita a obra concluída naquelas condições apresentadas. Em todos os casos é obrigação do contratado aderir às normas estabelecidas no contrato firmado, sob pena de ter a obra recusada pelo contratante. Da mesma forma, o contratado pode reter a obra para si caso o contratante não realize corretamente e no prazo os pagamentos acordados.

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Em caso de rescisão contratual e cancelamento da obra por iniciativa do contratante, este deve pagar todos os custos até o momento, além de indenização a ser calculada, se ainda não foi pré-determinado no contrato. Se a empreiteira decidir pela rescisão sem justa causa, esta deverá pagar perdas e danos, além da multa que pode ter sido prevista em contrato.

Para todos os efeitos, há legalmente previsto o prazo de cinco anos a partir da entrega da obra para que se possa recorrer à garantia do imóvel sobre a solidez e segurança.

A empreitada é uma crescente oportunidade de negócio na iniciativa privada e pública, capaz de fazer girar grande quantidade de capital e inserir as empresas envolvidas em um mercado altamente competitivo e que possui grandes reconhecimentos. O contrato, por sua vez, consolida essas possibilidades em obrigações e direitos que transformam a matéria-prima em construções, trazendo a necessária segurança jurídica para a operação.

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